Najem krótkoterminowy w ostatnich latach stał się atrakcyjnym sposobem na pomnażanie kapitału i wykorzystanie nieruchomości w okresie letnim.
Najem krótkoterminowy może dotyczyć niemal każdej powierzchni. Jest jednak kilka ograniczeń albo szczegółów, które każdy wynajmujący i najemca powinien znać.
Najem krótkoterminowy – zasady
Mimo że nie ma prawnej definicji najmu krótkoterminowego, to praktyka gospodarcza pozwala sformułować warunki uznania umowy za najem krótkoterminowy.
Za najem krótkoterminowy uznamy wynajęcie części mieszkania (pokoju), całego mieszkania, budynku na okres nie dłuższy niż kilka tygodni.
Sugeruje się również, że o najmie krótkookresowym mówimy, jeśli umowa nie jest podpisywana między tymi samymi stronami częściej niż pół roku.
Niemniej nie ma w żadnej ustawie definicji najmu na krótki termin.
Najem krótkoterminowy – zalety i wady
Dzięki wynajmowaniu na krótsze okresy właściciel nieruchomości może częściej kontrolować uszkodzenia nieruchomości i części do niej przynależnych (np. mebli).
Najem krótkoterminowy przynosi również większy zysk. Za ten sam okres wynajmowania, ale przy dłuższej umowie, klient zapłaciłby mniej.
Najemca ponosi jednak ryzyko braku klientów w całym okresie. Może je minimalizować przez korzystanie z platform z ogłoszeniami czy pośredników, ale ponosi wtedy dodatkowe koszty.
Właściciel może również zmieniać ceny przed zawarciem umowy i dostosowywać je do warunków rynkowych i okresu w sezonie.
Niektórzy za wadę najmu krótkoterminowego uznają też konieczność stworzenia regulaminu. Odpowiednie zapisy pozwalają jednak zmniejszyć ryzyko nieuzyskania wynagrodzenia za wynajętą nieruchomość.
Najem krótkoterminowy – podatki
Najem krótkoterminowy można rozliczać w ramach podatku ryczałtowego (17%), na zasadach ogólnych (dwa progi podatkowe), podatkiem liniowym oraz kartą podatkową.
W przypadku rozliczania ryczałtem niemożliwe jest odliczenie ponoszonych kosztów.
W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych możliwe jest odliczenie kosztów związanych z uzyskaniem przychodu z najmu.
W przypadku korzystania z podatku liniowego również można odliczać koszty, ale podatnik nie może rozliczać się z małżonkiem.
Alternatywną formę stanowiła karta podatkowa, ale z tego rozwiązania mogą korzystać tylko ci, którzy korzystali przed 2022 rokiem.
Jeśli chcielibyśmy najem krótkoterminowy rozliczać w ramach działalności gospodarczej, konieczne byłoby płacenie podatku VAT.
Rozliczając podatki z wielu nieruchomości, warto korzystać z usług biur rachunkowych lub podatkowych.
Kwestie podatkowe są bardzo zmienne, nieustannie pojawiają się nowe warunki. Poza tym postulowane są przepisy, które ograniczą taką formę zarabiania.
Najem krótkoterminowy – ubezpieczenie
Możliwe jest ubezpieczenie najmu krótkoterminowego. Pozwala obniżyć koszty w przypadku szkód na mieniu. Na ogół konieczne jest jednak osobne ubezpieczenie niż zwykłe wykupywane na dom czy mieszkanie.
Zakład ubezpieczeniowy zazwyczaj będzie oceniał prawdopodobieństwo wystąpienia ryzyka zdarzenia objętego ubezpieczeniem.
Jeśli udostępniamy nieruchomość osobom zaufanym (np. klientom, którzy korzystali z usług w innych latach i nie sprawiali kłopotów), to ubezpieczenie wydaje się niekoniecznym wydatkiem. Niemniej zawsze możliwe jest narażenie nieruchomości na uszkodzenie.
Na czym polega wynajem krótkoterminowy?
Wynajem krótkoterminowy polega na zapewnieniu krótkookresowego pobytu (też z wyżywieniem) w nieruchomości. Tak wynajem krótkoterminowy rozumiany jest w ramach Polskiej Klasyfikacji Działalności.
Osoba, która wynajmuje pokój, mieszkanie czy dom na krótki czas, traktuje zazwyczaj taką usługę jak hotel.
Nieruchomość powinna być więc umeblowana, a usługi związane z czystością powinny być realizowane przez właściciela (zazwyczaj przedsiębiorstwo zewnętrzne).
Jak długo może trwać najem krótkoterminowy?
Nie ma sztywnych terminów długości najmu krótkoterminowego. Uznaje się jednak, że będzie to wynajem do jednego miesiąca.
W wielu przypadkach za najem krótkoterminowy można uznać dłuży czas.
Na przykład wynajem domu letniskowego przez całe lato również będzie najmem krótkoterminowym.
Jednocześnie nie można wskazać minimalnego czasu najmu, który można uznać za krótkoterminowy.
Zazwyczaj będzie to od co najmniej jednego noclegu. Wynajem trwający dłużej niż 30 dni określa się czasami najmem okazjonalnym.
Czy opłaca się wynajem krótkoterminowy?
Wynajem krótkoterminowy jest bardzo opłacalny. Mimo że w ostatnich latach popyt na wynajem lokali na wakacje był mniejszy, to teraz ta dziedzina działalności osiąga kolejne maksymalne wartości.
Jednocześnie rośnie konkurencja na tym rynku, więc zyskuje na znaczeniu tzw. premia za czas na rynku.
Osoby, które korzystają z wynajmu krótkoterminowego, będą chętniej korzystały z usług przedsiębiorców, którzy istnieją na rynku wiele lat. Niemniej każda nieruchomość na wynajem krótkoterminowy znajduje klientów.
Przedsiębiorca zainteresowany wynajmem krótkoterminowym powinien przeanalizować atrakcyjność turystyczną okolicy, określić konkurencję na rynku i porównać stawki rynkowe za wynajem w podobnych nieruchomościach.
Ponadto coraz ważniejsze okazuje się korzystanie z marketingu i reklam w tego rodzaju działalności.
Ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym?
Stopa zwrotu możliwa do uzyskania czy czas pełnego zwrotu środków przeznaczonych na inwestycję z wynajmu krótkoterminowego jest bardzo trudna do określenia. Zależy to od atrakcyjności samego miasta czy lokalizacji.
Jednocześnie duży wpływ ma stan i wyposażenie pokoju oraz usługi dodatkowe. Udostępnienie pokoju z Internetem, telewizją czy inwestycja w ekspres do kawy do użytku gości już może wpłynąć na cenę najmu.
Poza tym nieruchomości o charakterze luksusowym będą zazwyczaj przynosiły niższą stopę zwrotu w porównaniu do całego kapitału.
Wskazuje się, że wynajem krótkoterminowy pozwala na opłacenie rat kredytu hipotecznego z nawiązką. Jednak w warunkach podwyższonych stóp procentowych taka prawidłowość może być nieprawidłowa przy kredycie o zmiennej stopie.
